בשנים האחרונות יותר ויותר בעלי דירות שומעים את המושג התחדשות עירונית, אבל לא תמיד ברור מה זה באמת אומר. בפועל, מדובר בתהליך יחסית פשוט להבנה: בניין ישן שבו הדיירים מסכימים לקדם פרויקט נהרס או מחוזק, ובמקומו נבנה בניין חדש, מודרני ובטוח יותר. בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה ומשודרגת, בעוד היזם מרוויח מהדירות הנוספות שהוא מוכר בפרויקט החדש.
מה הדיירים מקבלים בפועל
אחת הסיבות לכך שתחום ההתחדשות העירונית הפך לכל כך נפוץ היא השדרוג המשמעותי שהדיירים מקבלים. במקום להישאר עם בניין ישן שמתמודד עם בלאי, תשתיות מיושנות ולעיתים גם בעיות בטיחות, בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה בתנאים משופרים. ברוב המקרים הדירה החדשה תהיה גדולה יותר מהדירה הקיימת, ותכלול תוספות שלא היו בעבר כמו מרפסת, חניה, מחסן ולעיתים גם מעלית ובניין עם לובי מודרני.
חשוב להבין שהשדרוג הזה הוא לא "סתם מתנה". היזם שמוביל את הפרויקט מממן את הבנייה, ובתמורה מקבל אפשרות לבנות דירות נוספות שאותן הוא מוכר. כך נוצר מצב שבו גם הדיירים נהנים משדרוג משמעותי וגם לפרויקט יש היגיון כלכלי עבור החברה המבצעת. עבור אנשים רבים, מדובר בדרך לשפר את איכות החיים בלי לרכוש נכס חדש לחלוטין.
שני המסלולים המרכזיים שכדאי להכיר
כאשר מדברים על התחדשות עירונית, בדרך כלל מתכוונים לאחד משני מסלולים עיקריים:
תמ"א 38 - תהליך שבו מחזקים את הבניין הקיים, מוסיפים קומות ולעיתים גם מרפסות, ממ"דים ומעלית. הדיירים נשארים בבניין במהלך רוב העבודות.
פינוי בינוי - תהליך שבו הורסים את הבניין הישן ובונים מתחם חדש לחלוטין במקומו. במקרה כזה הדיירים עוברים זמנית למקום אחר עד לסיום הבנייה.
לכל מסלול יש יתרונות משלו, והבחירה תלויה בעיקר במצב הבניין, בגודל המתחם ובכדאיות של הפרויקט עבור העירייה והיזם. במקרים רבים, בניינים ישנים מאוד או אזורים שלמים עוברים תהליך של פינוי בינוי כדי לאפשר בנייה מודרנית ומתקדמת יותר.
מה צריך כדי להתחיל?
כדי שפרויקט כזה יוכל לצאת לדרך, צריך בדרך כלל שלושה דברים מרכזיים:
- רוב של דיירים שמסכימים לקדם את הפרויקט
- יזם שרואה בפרויקט כדאיות כלכלית
- אישור של העירייה והתאמה לתכנון העירוני באזור
לא מעט אנשים חוששים מהתהליך, וזה טבעי. אחת השאלות הראשונות היא כמה זמן זה לוקח. בפועל, מדובר בתהליך שיכול לקחת מספר שנים, בעיקר בגלל אישורים ותכנון. שאלה נוספת היא איפה גרים בזמן העבודות - בפרויקטים של פינוי בינוי נהוג שהיזם מממן לדיירים מגורים חלופיים עד לסיום הבנייה. ויש גם מי שחושש ממצב שבו היזם נקלע לקשיים. לכן חשוב לבדוק היטב מי החברה שמובילה את הפרויקט ומה הניסיון שלה בתחום.
בשורה התחתונה - אם הבניין שלכם נבנה לפני 1980 ויש עניין מצד השכנים, בהחלט יכול להיות ששווה להתחיל לבדוק אפשרות של התחדשות עירונית, בין אם במסגרת תמ"א 38 ובין אם במסגרת פינוי בינוי.