על הרקע הזה, נולדה רפורמת "הרישוי העצמי": מהלך שנועד להעביר את סמכות החתימה על היתר בנייה, אישור תחילת עבודות ותעודת גמר מהועדות המקומיות לידיהם של אדריכלים מורשים להיתר. אך בעוד שהכותרות מבטיחות קיצור דרך משמעותי, המציאות בשטח מורכבת בהרבה, וטומנת בחובה הזדמנויות לצד מלכודות רגולטוריות לא מבוטלות.
ליבת הרפורמה נשענת על ההנחה כי אדריכל בעל ניסיון, המכיר את התב"ע (תוכנית בניין עיר) ואת תקנות התכנון, יכול לאשר פרויקטים בעלי מורכבות נמוכה או בינונית ללא צורך בעין בוחנת של בודקת תוכניות מטעם הרשות. בתוך המבנה החדש הזה, כל מכון בקרה הפועל בישראל מקבל תפקיד משמעותי עוד יותר. אם בעבר המכון היה בוחן את הבקשה רק לאחר החלטת הוועדה, הרי שבמסלול הרישוי העצמי, האחריות על תקינות התוכנית והתאמתה המוחלטת לחוק מוטלת על האדריכל המורשה ועל מכון הבקרה המלווה אותו, מה שיוצר מערכת של איזונים ובלמים שאמורה להחליף את הבירוקרטיה המוניציפלית.
עבור היזמים, ההזדמנות הגדולה ביותר היא הוודאות. במסלול הרישוי העצמי, לוחות הזמנים הופכים לקשיחים וברורים יותר. כאשר האדריכל הוא זה שמנהל את הליך הרישוי, היזם אינו תלוי בעומסים של הוועדה המקומית או בשינויים פוליטיים בהרכב הוועדות. זהו שינוי פרדיגמה: מניהול "בקשה להיתר" לניהול "הליך הנדסי". עם זאת, כאן בדיוק מסתתרת המלכודת. אדריכלים רבים חוששים מהאחריות המשפטית והמקצועית הכבדה הכרוכה בחתימה על היתר בנייה. טעות קטנה בחישוב שטחים או אי-עמידה בדרישת כיבוי אש עלולה להוביל לתביעות ענק ולהשעיית הרישיון, מה שגורם לרבים מהם להסס לפני הכניסה למסלול זה.
כדי שהרפורמה באמת תצליח לקצר את הדרך אל היתרי בניה ואישורי העלייה לקרקע, נדרשת רמה גבוהה מאוד של דיוק הנדסי כבר בשלב הראשון. כאן נכנס לתמונה הליך של בקרת תכן קפדני במכון הבקרה. במסלול הרישוי העצמי, אין מקום ל"שיטת הסלמי" או לתיקונים תוך כדי תנועה. התוכנית חייבת להיות סגורה, הרמטית ומאושרת על ידי כל היועצים והגורמים המאשרים לפני שהאדריכל חותם על ההיתר. יזמים שינסו "לדחוף" תוכניות לא בשלות למסלול הרישוי העצמי יגלו שהם פשוט העבירו את העיכוב מהוועדה אל שלב הכנת הבקשה, ובמקרים מסוימים אף ימצאו את עצמם נדחים ומחוייבים לחזור למסלול הרגיל בבושת פנים ובאובדן זמן יקר.
יתרה מכך, הרפורמה אינה חלה על כל סוגי המבנים. פרויקטים מורכבים במיוחד, מבנים לשימור או בנייה רוויה רחבת היקף עדיין מחוייבים, ברובם, לעבור דרך המסלולים המסורתיים. היזם הנבון חייב לבצע ניתוח היתכנות מקדים: האם המגרש הספציפי והתב"ע החלה עליו אכן מתאימים לרישוי עצמי? האם האדריכל הנבחר מיומן מספיק כדי לקחת על עצמו את הסמכויות של רשות הרישוי? התשובות לשאלות אלו יכריעו האם הפרויקט ירוץ קדימה או ייתקע בסבך של דרישות טכניות.
לסיכום, רפורמת הרישוי העצמי היא אכן בשורה, אך היא אינה "קסם" שמעלים את הבירוקרטיה. היא פשוט מעבירה את כובד המשקל מהפקידות הציבורית אל המקצועיות הפרטית. יזמים שידעו להקיף את עצמם באנשי מקצוע שמבינים את הרגולציה המשתנה וישתמשו בכלים ההנדסיים הנכונים כדי לוודא את תקינות התוכניות מראש, יוכלו לקצר את הדרך להיתר בחודשים רבים. הרישוי העצמי דורש משמעת עצמית גבוהה יותר, אך עבור מי שמוכן להשקיע באיכות התכנון מראש, מדובר בשינוי כללי המשחק שמחזיר את השליטה על הזמן לידיו של היזם.
הכותב הוא זאב בויקו, מנכ״ל חברת נקסט מכון בקרה, אשר הינו מכון בקרה מוסמך ובעל רישיון הפעלה מטעם מינהל התכנון.
צוות נקסט מכון בקרה ילווה אתכם בביטחון, ביעילות ובמקצועיות משלב התכנון ועד לקבלת תעודת גמר מרשות הרישוי והוועדה המקומית לתכנון ובנייה.